Pod koniec grudnia prezydent Andrzej Duda podpisał ustawę, która ma m.in. wspierać budowę mieszkań przez samorządy. W ostatnich latach powstawało rocznie zaledwie 1,5 takiego mieszkania w przeliczeniu na gminę! Zdaniem analityków Aesco Group wątpliwe jest, aby nowe przepisy poprawiły te statystyki.
W założeniu ustawodawcy, celem nowego prawa ma być wsparcie komunalnego i społecznego budownictwa czynszowego oraz gospodarstw domowych w ponoszeniu wydatków mieszkaniowych, w szczególności w obliczu skutków epidemii COVID-19.
– Obietnice budowy tanich mieszkań nie są dla Polaków niczym nowym. Politycy powtarzają je od lat i od lat tanie mieszkania pozostają tylko w sferze obietnic. Nowe przepisy też nic nie zmienią. Przyczyny należy upatrywać w błędnym założeniu, że mieszkania samorządowe są elementem wyłącznie polityki socjalnej, a nie rozwojowej. W związku z tym, dla samorządów mieszkania czynszowe w praktyce stanowią problem, a nie źródło korzyści. Co więcej, obszar budownictwa samorządowego jest skrajnie zbiurokratyzowany – wyjaśnia Aleksander Jankowski, dyrektor inwestycyjny w Aesco Group, odpowiedzialny m.in. za rozwijanie struktur finansowania samorządowych inwestycji mieszkaniowych.
W Polsce, w przeliczeniu na statystyczną gminę powstaje co roku 0,7 mieszkania samorządowego. Towarzystwa Budownictwa Społecznego (TBS) podnoszą ten wskaźnik do 1,5 mieszkania na gminę. To daje łącznie około 3 – 4 tys. lokali rocznie, to odpowiada około 2% mieszkań i domów budowanych w Polsce. Z drugiej strony, tylko w latach 2017 – 2018 gminy sprzedały około 35 tys. mieszkań komunalnych.
Co proponuje rząd?
Nowe przepisy zwiększają wysokość finansowego wsparcia w formie grantów z Funduszu Dopłat dla gmin na budowę mieszkań społecznych i komunalnych. Mowa o dotacjach na poziomie 0,5 – 1 mld zł rocznie. Według różnych źródeł, deficyt mieszkań w Polsce wynosi od 0,6 do 1,5 mln lokali. Nakłady potrzebne na ich budowę szacuje się na minimum 25 – 30 mld złotych. Pula dostępnych dotacji jest minimalna w stosunku do potrzeb.
– Liczba budowanych mieszkań komunalnych systematycznie maleje, a prowadzona od pięciu lat polityka nie przynosi spodziewanych efektów. To rodzi obawy, czy jej niewielka modyfikacja przyniesie postęp. Nowe przepisy sprawiają wrażenie zaprojektowanych przez osoby, którzy nie posiadają żadnych praktycznych doświadczeń gospodarczych. Nie wydaje się, aby zasięgnięto opinii samorządowców i praktyków oraz nie wyciągnięto wniosków z tego, że gminy rzadko decydują się na inwestycje mieszkaniowe – uważa ekspert Aesco Group.
Zdaniem eksperta podstawowy błąd ustawodawcy polega na przywiązaniu największej wagi do funkcji socjalnej budownictwa samorządowego. Tymczasem największym utrapieniem polskich miast jest brak dostępnych mieszkań dla osób o średnich zarobkach. – Istnieje duża grupa ludzi, która nie może sobie pozwolić na zaciągnięcie kredytu hipotecznego ze względu na wyśrubowane wymagania dotyczące zdolności kredytowej. Jednocześnie są oni zbyt bogaci, by dostać mieszkalne komunalne od gminy. Takie osoby są zmuszone do wynajmowania mieszkań na rynku prywatnym lub do życia w złych warunkach, w gospodarstwach wielopokoleniowych – podsumowuje Aleksander Jankowski.
Gdzie tkwi problem?
Inwestycje samorządowe wymagają zaangażowania rynkowych źródeł finansowania. Wiele banków jest chętnych je finansować. Należy stworzyć mechanizm, który pozwoli na łączenie źródeł dotacyjnych i komercyjnych w elastyczny sposób oraz nie będzie ograniczał niezależności gminy przy ustalaniu strategii najmu.
– Pamiętajmy, że wiele gmin mierzy się z problemem depopulacji. Mądra polityka mieszkaniowa – np. budowa mieszkań na wynajem dla średnio zarabiających – może częściowo rozwiązać ten problem. Gminy potrzebują jednak odpowiedniej motywacji do takich inwestycji. Mieszkania powinny się samofinansować – gminy nie powinny zarabiać na mieszkaniach, ale równocześnie nie mogą na nich tracić. Większość rozwojowych inwestycji gminnych, które przyniosły najlepsze efekty, została zrealizowana przy wykorzystaniu środków komercyjnych. To daje gminom dużą elastyczność i niezależność w podejmowaniu decyzji – dodaje ekspert Aesco.
Kontakt dla mediów: media@aesco.com.pl, tel. 536-770-900
Aesco Group to niezależna, ogólnopolska instytucja analityczna i doradcza, powołana w celu świadczenia usług dla jednostek samorządu terytorialnego i przedsiębiorstw komunalnych. Aesco Group tworzy zespół ekspertów z wieloletnim doświadczeniem w pozyskiwaniu finansowania inwestycji, zarządzania finansami, audycie jednostek sektora finansów publicznych. Przez 9 lat swojej działalności zespół ten zrealizował ponad 500 projektów finansowania inwestycji dla klientów w całej Polsce, pozyskując środki w wysokości ponad 6 mld zł. Wypracował też unikalną metodykę pracy nad projektami określaną jako system finansowania AESCO©.
